Olivar superintensivo
Cortijo Calonge.
Una finca mixta en la confluencia del Guadalquivir y el Genil: olivar moderno I-15 ya plantado, cítricos adultos que pagan caja desde el primer día y agua propia con balsa legalizada de 100.000 m³.
La operación en una página
Comparte con Guadalmena el perfil de finca ya transformada, pero con una oportunidad de compra y revalorización más agresiva: 90,81 ha de olivar moderno ya plantadas (Todolivo, con primera cosecha de la variedad I-15 en 2026) y 32,91 ha de cítricos adultos en plena producción —unos 1,1 M kg al año— que aportan ingresos desde el primer ejercicio. Sin CAPEX de transformación.
La compra se cierra en 7,20 M€ más gastos —7,44 M€, 55.955 €/ha— con deuda bancaria de 4,96 M€ —al 5,5%, negociada y avalada por el grupo— y 2,48 M€ de equity: la parte principal la sostiene el grupo con esa deuda y con recursos propios, y el resto se abre a inversores que entran en el equity de la sociedad propietaria. El plan es explotar, estabilizar rendimientos y vender en el año 3 a 70.000 €/ha con el olivar al 100% de producción.
El agua. Concesión propia de la CHG para 110 ha, Comunidad de Regantes Genil-Cabra, arroyo y pluviales, con balsa legalizada de 100.000 m³ y cinco bombas en red redundante, a un coste de ~70 €/ha. Es una de las pocas fincas de la vega con reservas propias en años de restricción.
Combina caja inmediata, agua diversificada y un olivar joven cuyo crecimiento productivo puede elevar significativamente el EBITDA y el valor de venta del activo.
Claves de la operación
Qué se compra y con qué se paga.
Calor y luz del valle del Guadalquivir sobre suelos profundos de vega y, a diferencia del secano circundante, con abundante agua propia. El verano largo se convierte en motor de productividad para cítricos y olivar.
Localización
Inventario agronómico
| Cultivo / variedad | Año | Ha | Estado |
|---|---|---|---|
| Cítricos · Salustiana | 2002 | 23 | Plena producción |
| Cítricos · Navelina | 2006 | 9 | Plena producción |
| Olivar · Arbequina | 2024 | 13 | Primera cosecha 2026 |
| Olivar · I-15 + multivar. | 2023 | 47 | Entrada productiva |
| Olivar · I-15 | 2024 | 31 | Primera cosecha 2026 |
| Total agrícola | 123 |
Evaluación técnica
| Disponibilidad de agua | Muy alta |
| Calidad de suelo · vega del Guadalquivir | Alta |
| Cítricos en plena producción | Alta |
| Olivar moderno · maduración pendiente | Media-Alta |
| Variedad I-15 · kg de aceite | Alta |
Originación · por qué esta finca llega a este precio
Fuera de mercado.
No compramos en procesos abiertos: las fincas nos llegan. Ochenta años de la familia en el agroalimentario y la explotación propia de olivar en seto generan una red —corredores, almazaras, propietarios que venden sin ruido, entidades con activos adjudicados— que trae las oportunidades antes de que exista competencia.
Tasación ≥ 20–25% sobre compra.
Regla que ordena toda la cartera: ninguna finca entra si su tasación no está, al menos, un 20–25% por encima del precio de compra. El descuento no es una aspiración de rentabilidad: es el colchón que protege el capital desde el día del cierre.
Para diversificar.
Nos llegan más operaciones de las que un balance familiar puede absorber. Abrir parte del equity a inversores privados y financiación participativa permite llegar a más operaciones en vez de concentrar todo en una y cerrar con la velocidad que exige una compra off-market.
Fuentes y usos · el cierre de la compra
Desglose de la inversión de adquisición
| Valor del activo (suelo, cortijo, maquinaria e infraestructura) | 7.200.000 € |
| Impuesto AJD · 1,5% (la operación no devenga ITP) | 108.000 € |
| Gastos de intermediación · 1,5% | 108.000 € |
| Maquinaria · incluida en el precio | 0 € |
| Due diligence agronómica y legal | 6.000 € |
| Tasación, notaría y registro | 5.000 € |
| Asesoramiento financiero y constitución de la SPV | 11.500 € |
| Total adquisición | 7.438.500 € |
Estructura de pago y financiación
La inversión de plantación y riego ya la asumió el promotor original. El comprador entra en un activo en producción, con el recorrido del olivar joven por delante y sin el riesgo ni el plazo de un desarrollo greenfield. La maquinaria va incluida en el precio.
Caja desde el día uno, venta en el año 3.
Los cítricos aportan ingresos estables desde el primer ejercicio; el olivar alcanza el 100% de producción en el año 3. Tope de producción: 2.100 kg de aceite por hectárea con un índice graso medio del 21–22%.
Estimación de cosecha del olivar · kg/ha
| Año | Aceituna | Aceite | Rinde |
|---|---|---|---|
| 2027 | 4.900 | 1.050 | 21,5% |
| 2028 | 7.800 | 1.680 | 21,5% |
| 2029 | 9.750 | 2.100 | 21,5% |
| Tope | ~9.750 | 2.100 | 21–22% |
OPEX del olivar · €/ha por año de cultivo
| Año | A1 | A2 | A3 | A4 | A5 | Régimen |
|---|---|---|---|---|---|---|
| OPEX | 1.300 | 2.000 | 2.700 | 3.300 | 3.700 | 4.000 |
Plan de negocio · escenario neutro (k€)
| Concepto · k€ | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 · Venta |
|---|---|---|---|---|
| Ingreso cítricos | – | 224 | 228 | 233 |
| Ingreso olivar | – | 380 | 610 | 763 |
| PAC / ABRS | – | 50 | 53 | 54 |
| Ingresos totales | – | 654 | 891 | 1.050 |
| OPEX de explotación | – | -423 | -461 | -491 |
| Gastos generales | – | -70 | -70 | -70 |
| EBITDA | – | 161 | 360 | 489 |
| Inversión de adquisición | -7.439 | – | – | – |
| Venta de la finca · 70.000 €/ha | – | – | – | 9.306 |
| Flujo del proyecto | -7.439 | 161 | 360 | 9.795 |
Rentabilidad · venta en el año 3
| Escenario | Salida €/ha | Venta año 3 | TIR proyecto | TIR equity | MOIC equity |
|---|---|---|---|---|---|
| Optimista | 75.000 € | 9,97 M€ | 14,6% | 28,4% | 2,1× |
| Neutro | 70.000 € | 9,31 M€ | 11,8% | 22,0% | 1,8× |
| Pesimista | 65.000 € | 8,64 M€ | 8,9% | 14,7% | 1,5× |
El Estado co-invierte contigo.
La SPV se constituye expresamente para encajar en la deducción por inversión en empresas de nueva o reciente creación: el 50% de lo aportado vuelve en la cuota del IRPF, con base máxima de 100.000 € por contribuyente y ejercicio.
La venta prevista de Calonge es en el año 3, y la deducción exige mantener las participaciones más de tres años. La desinversión se articula para no romper ese plazo: quien aplique la deducción debe confirmar el calendario definitivo de salida antes de suscribir.
Requisitos de la sociedad y encaje de la operación
| Sociedad limitada de nueva creación, no cotizada | Cumple |
| Actividad económica real con medios personales y materiales | Cumple |
| Fondos propios < 400.000 € al inicio del período impositivo | Cumple |
| Suscripción en la constitución o en la ampliación inicial | Cumple |
| Participación del inversor inferior al 40% | Cumple |
| Certificación anual al inversor y Modelo 165 | Compromiso |
Riesgos principales y mitigantes
| Precio de salida en el año 3 | 70.000 €/ha es conservador con >5.000 €/ha·año de beneficio acreditado; el escenario pesimista (65.000 €/ha) mantiene TIR equity del 14,7% |
| Maduración del olivar | 90 ha ya plantadas y en entrada productiva · dirección agronómica propia |
| Agua y restricciones | Concesión CHG, balsa de 100.000 m³ y red redundante de bombeo |
| Precio del aceite y de la naranja | Escenario neutro con 4,00 €/kg de aceite y ~0,20 €/kg de naranja, precios conservadores en la zona |
Valoración de salida · año 3
| Precio de salida | 70.000 €/ha |
| Superficie | 132,94 ha |
| Valor de venta | 9,31 M€ |
| Beneficio del olivar en régimen | >5.000 €/ha·año |
| Entrada · coste total | 55.955 €/ha |
Una finca mixta en la mejor vega de Andalucía, con agua propia y cítricos que pagan desde el primer año, comprada fuera de mercado a 55.955 €/ha —muy por debajo de tasación— y vendida en el año 3 a 70.000 €/ha con el olivar joven ya en plena producción.
Hoja de ruta de la operación
Arras
Contrato y señal de 600.000 €.
Due diligence
Registral, hídrica y agronómica.
Pago único
Escritura y disposición de la deuda.
Gestión
Maduración del olivar al 100%.
Venta
Salida a 70.000 €/ha.